個人の状態ではじめたマンション経営が軌道に乗り、法人化を検討しているものの、果たしてどのタイミングでおこなうべきか悩む方は多いでしょう。
とくに、どの方法で節税するかで利点と欠点が異なるため、要検討です。
本記事では、マンション購入を法人でおこなうメリットとデメリットを見ながら、法人化のベストタイミングについて解説します。
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マンション購入を法人にておこなうメリットとは
法人の状態でマンションを購入するメリットには節税効果が挙げられます。
まず、個人が得る収益にかかる税金は所得税になりますが、法人の場合は法人税です。
所得税は累進課税となるため、稼げば稼ぐほど税の負担も大きくなりますが、法人税は中小企業の法人税率は課税所得800万円以下で15%、超過部分は23.2%で、地方税等を加えた実効税率は約25%～30%程度になります。
また、法人は個人と違って経費に認められる範囲が拡大するのもポイントです。
従業員や役員に支払う報酬も経費計上できます。
減価償却も任意償却と言って、枠内であれば自由に必要経費として計上可能です。
ほかにも、相続税対策がしやすくなったり、融資が受けやすくなったりといった利点もあります。
欠損金の繰越控除期間が10年に延長されているため、赤字の繰越で長期的に節税できる点がメリットです。
ただし、法人化する時点で給料の項目が損益通算に使えなくなるので、その点だけは注意してください。
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マンション購入を法人にておこなうデメリットとは
法人のデメリットは、一定のコストがかかり、諸手続きが必要かつ複雑で税負担が重くなるケースがある点です。
たとえば、設立時には登記費用などさまざまなコストが数十万円単位でかかります。
計算方法も何パターンかあり、課税額が分かりづらい法人住民税もその一種です。
さらに、決算申告と言って運営状態を明確にする報告書も作成しなければならなくなります。
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マンション購入後に法人化するベストなタイミング
マンション経営をおこなううえで、法人化するのに良いとされるタイミングは次の4つになります。
1つ目は、不動産を購入して投資を始めるタイミングです。
節税効果を狙って、最初から思い切って法人としてマンション経営に乗り出します。
2つ目は、課税額に大きな差が出る、所得900万円を超えたタイミングです。
この時に判断する所得は、不動産から得られる所得だけではなく、個人全体で考えてみてください。
3つ目は、個人の資産における不動産収益の割合が80％を超えたタイミングです。
目的としては個人資産における現金比率を高めるためではありますが、一時的にお金が必要になるタイミングで現金が手にできる手段を持つのは大きな利点でしょう。
4つ目は、被相続人が亡くなってから3年10か月以内です。
相続時の特例が使えるようになるため、節税効果が期待できます。
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まとめ
個人でマンションを購入してから経営が軌道に乗り、法人化を考える方はたくさんいます。
節税方法としてどの手段を利用するかでも、最適なタイミングは分かれるためしっかり考えていきましょう。
マンション経営をどのようにおこなっていくか指針があれば判断しやすいので、数年先まで戦略を練るのをおすすめします。
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