今回は不動産売却を検討されている方向けに、居住用財産についてご説明していきます。
また、特例についても一緒に確認していきましょう。
不動産売却における居住用財産とは？
そもそも不動産売却における居住用財産とは、税法上「所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋および敷地（借地を含む）をいい、一時的な目的で居住している家屋は認めない」となっています。
つまり日常的に生活している建物や土地のみで、一時的に入居した住宅は認められません。
生活の拠点が日常的かどうかは、家族などの状況や入居目的、設備などを総合的にみて判断します。
そのため住民票があるだけでは判断できないので、注意しましょう。
とくに別宅購入に関しては充分に注意し、本宅と別宅を明確にしておく必要があるでしょう。
不動産売却における居住用財産の特例適用について
次に、特例適用についてご説明していきます。
まず「居住用財産売却の範囲」として、5つの規定があります。
①現に居住の用に供している家屋
②現に居住の用に供している家屋と共に売却する敷地
③居住の用に供さなくなった家屋
④居住の用に供さなくなった家屋とともに売却する敷地
⑤災害により滅失した家屋の敷地
つまり住宅を購入して住み替えなどで売却するまで、通常の形で居住していれば基本的には問題ありません。
不動産を売却したときには、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例を受けるには大きく分けて4つの適用要件があります。
①居住用財産の譲渡であること
②前年・前々年において特例の適用を受けていないこと
③この譲渡によってほかの居住用財産の特例を受けていないこと
④一定の特別関係者への譲渡ではないこと
さらにこの特例を受けるには、「売却する住宅に住まなくなった日から、3年目の年の12月31日までに売ること」といった規定があるので、注意しましょう。
また「軽減税率の特例」もあります。
これは一定の要件に当てはまるとき、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算するものです。
こちらも、大きく分けて4つの適用要件があります。
①譲渡した年の1月1日において、所有期間10年を超える居住用財産について譲渡していること
②前年、前々年において特例の適用を受けていないこと
③この譲渡で、ほかの居住用財産の特例（3,000万円控除を除く）の適用を受けていないこと
④一定の特別関係者への譲渡でないこと
所有期間によって税率が変動するのですね。
まとめ
不動産における居住用財産とはなにか、また特例適用についてもご紹介しました。
要件などを確認しつつ、慎重に準備をすすめていきましょう。
